El derecho, como fenómeno social en el decurso de los siglos, ha evolucionado a medida que aparecen nuevas formas de vida, métodos y sistemas en las relaciones comerciales, sociales, financieras y familiares.
En el campo jurídico, la evolución cultural, económica y social, ha repercutido con la aparición de cada vez más abundantes ramas del derecho; la especialización en cada uno de sus capítulos que antes formaban un todo, ha motivado que se ramifique el tronco común al que pertenecían algunas instituciones, hasta tomar vida propia y caracteres particulares, ya sea del derecho privado o del público.
La rapidez en las ventas creó la necesidad de determinar en forma indubitable quién era el verdadero propietario de un inmueble. Así aparecen, desde lejanos tiempos, diversas disposiciones, en distintas legislaciones, respecto a los derechos sobre los inmuebles y sus gravámenes. Esas disposiciones fueron aglutinándose hasta constituir los sistemas jurídicos registrales.